Investimento Imobiliário em Portugal

PESQUISA DA SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL

É muito importante pesquisar acerca de toda e qualquer informação relativamente ao imóvel para verificar a sua situação jurídica. Isto inclui verificar que o imóvel está devidamente registado e licenciado (ou nalguns casos isento de licença) assim como investigar que a construção factual corresponde ao que foi submetido à Câmara Municipal.

Qualquer pessoa que queira adquirir um imóvel deverá obter:

a. Certidão permanente da Conservatória do Registo Predial, que contem a descrição e todos os direitos registados sob o imóvel;

b. Caderneta Predial que também descreverá o imóvel e infromar da avaliação para fins de tributação;

c. Licença de utilização da Câmara Municipal que demonstra a aprovação proveniente da Câmara Municipal que o imóvel cumpre os requisitos para ser utilizado.

d. Certificado de eficiência energética, que descreve a eficiência e o consumo de energia da propriedade esperado do uso normal e quaisquer medidas para melhorar o desempenho.

e. Ficha Técnica de Habitação é um documento que descreve as características técnicas e funcionais do imóvel (isto só se aplica a construções mais recentes, por exemplo de 2004 em diante)

Para um terreno, a pessoa que adquire os direitos deverá verificar quaisquer questões de planeamento, restrições e licenças com as autoridades locais, bem como quaisquer outros regulamentos que possam ser aplicados àquele terreno.

Todos estes aspetos deverão ser devidamente analisados para assegurar que o imóvel a comprar está salvaguardado contra outros direitos ou restrições.

CONTRATO PROMESSA

A aquisição do imóvel geralmente se inicia com o contrato promessa.

O contrato promessa regula:

O prazo para conclusão da compra e venda: isto pode variar dependendo se há ou não a necessidade de os outorgantes cumprirem quaisquer condições específicas antes da conclusão (obtenção de permissões ou licenças, obtenção de financiamento, etc.);

Preço e condições de pagamento: é habitual que haja um pagamento de sinal de 10% do preço, que é um adiantamento sobre o preço e também atua como garantia em caso de incumprimento de contrato (verificar abaixo);

Direito de preferência: dependendo do local ou da relevância histórica e arquitetónica, os imóveis podem estar sujeitos a direitos de preferência de serem exercidas, entre outros, pelo conselho municipal onde o imóvel está localizado ou pelo Estado Português (através da Direção Geral do Patrimônio). Nesse caso, antes da transação, eles devem receber uma notificação do termo e condições da transação. No caso de propriedades que são arrendadas, o inquilino também poderá ter um direito de preferência;

Declarações e garantias: é comum que os outorgantes incluam no contrato promessa certas declarações e garantias quanto ao estado da propriedade, quanto à ausência de quaisquer ações judiciais, dívidas, responsabilidades ou encargos tributários.

Incumprimento: O incumprimento poderá originar o direito de terminar o contrato e receber uma compensação com base no valor do sinal já pago. Se o comprador incumprir o contrato, o vendedor poderá ficar com o sinal recebido e se o vendedor incumprir o contrato, o comprador poderá receber do vendedor o dobro do valor do sinal já pago. O incumprimento também pode desencadear a execução específica, ou seja, o contraente que não incumprir poderá obter uma ordem judicial para obrigar a outra parte a realizar o negócio prometido.

CONCLUSÃO

Após o contrato promessa segue a escritura publica ou o documento particular autenticado (contrato definitivo – conclusão do negócio).

Este é o momento em que a titularidade do imóvel é transferido. Isto deverá ser registado a favor do comprador.

TRIBUTAÇÃO DOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Aquando da aquisição de um imóvel, o comprador deve ter em conta os encargos fiscais associados à aquisição e propriedade, nomeadamente: Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóvel (“IMT”), Imposto do Selo (“IS”) e, depois de adquirido, o Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”).